借錢買樓，值得嗎？

借錢買樓，值得嗎？

不值得。

本文會先掃除普遍人對於買樓一事上的的認知偏差；

再對借錢買樓的風險加以分析；

最後提供可行建議。

普遍人對於買樓的認知偏差

認知偏差一﹕向銀行借錢買樓，比租樓更化算，因為租樓即是為業主打工。
掃盲﹕錯。向銀行借錢，如同向高利貸借錢一樣，是有沉重的利息代價。向銀行借錢買樓，
等同為銀行家打工。兩者都是為對家打工，只不過是不同的打工對象。

認知偏差二﹕樓價一定要上升，因為買樓是剛性需求。

掃盲﹕錯。剛性需求這只是一個虛構的偽命題。舉一例，你忽然身患絕症，還有一個星期
壽命，但有一種藥，售價五百萬一粒，可令你多延壽兩日，你會選擇買嗎？我會選擇不吃
，把錢留給家人算了。死亡，也可以是一種選擇。同樣，如果今天最平的樓也要四千萬一
間，打算買樓結婚的你會怎樣選擇？有人可能會選擇租樓，也有可能選擇婚後與父母同住
，也可以選擇結婚但如同拍拖時候各自回家，都是一種選擇，又何來買樓是一種剛需？要
知道，上一輩香港人住的都是只有六口子一百呎的板間房。剛性需求令樓價只升不跌的論
調，是站不住腳的。

認知偏差三﹕樓價上升是必然，因為建築成本不斷上漲。

掃盲﹕錯。成本是不能決定售價，售價是由競價者，亦即是買家決定。假設你去惠康買了
一支價值$3.5元的蒸餾水，你相只要信把這支水成本增加，就能賣更高價錢。於是你把這
支水先寄到美國再寄到法國再寄回香港，成本增加了然後標價$100，可能否？上升的建築
成本是不能決定樓價的。

認知偏差四﹕借錢買樓只會越供越輕鬆，因為該還款項越來越少，人工越來越高。

掃盲﹕錯。歷史上利率曾經由2%上揚至近20%，如果伴隨滯脹Stagflation(物價上升，經
濟停滯不前，為壓抑通貨膨脹不斷加息)，借錢供樓只會越供越痛苦。

認知偏差五﹕樓市一定不會崩盤，因為香港已吸取九七年樓市崩盤之教訓。

掃盲﹕錯。股市/樓市等崩盤，從來不是可預測及預防的(排除少部份評論家盲猜猜中)。人
類文明史上，所有黑天鵝事件(意外性，發生概率低，但影响力大) 如九零年日本房地產泡
抺爆破，九七香港樓市崩盤，零八美國房貸爆破觸發金融海嘯等，都具備不可預測性；而
跟據過往歷史發生過的事件所制定的防範措施，於黑天鵝出現時亦同時失效。美國金融體
系吸收了兩百多年的經驗，不斷更新完善其體系，但最後依然崩盤。黑天鵝事件是不可預
測，不可預防的。

認知偏差六﹕買磚頭保值，長線必贏

掃盲﹕錯。不提離我們太遠的底特律等城市，只提離我們最近的日本。如果你於三十年前
用1000萬買日本的一套房，到三十年後的今天大概只值400萬。磚頭必然保值肯定是謊言。

認知偏差七﹕人人都借錢入市，不可能崩盤，我跟風不用怕。

掃盲﹕錯。歷史上的荷蘭鬱金香泡沫、日本房產泡沫、千禧科網泡沫等，進場者都抱著這
種心態，舉出千萬個不可能崩盤的理由，但最後結果大家都很清楚。更何況，每個人情況
都不同，有人大槓桿借錢買樓，輸掉也不用怕，因為他/她可能有一位有錢親戚作後盾，為
其借錢買樓此錯誤判斷埋單。

認知偏差八﹕借錢買樓自住一定沒有問題，把樓買了這層樓更屬於自己的。樓市崩盤都只
有炒樓者才是輸家。

掃盲﹕錯。炒家普遍而言是有錢人，當樓市崩盤，他們的損失只是由原本持有二十層樓，
輸掉八層，還有十二層在手。最傷的是大槓桿借錢買樓自住的打工仔，因為樓市崩盤伴隨
經濟轉差失業斷供。據筆者資深的房地產朋友所觀察，銀主盤的主要供應者都是大槓桿借
債自住的打工仔。借錢買了樓，絕不等於這層樓就是屬於你。下文將再詳盡分析。

首先，借錢買樓實際上就是一場高風險的借孖展賭博。

很多人從小都有聽父母講過，不要賭博，更不要碰"孖展"。

但其實，高槓桿借錢買樓，就是利用孖展去賭博。

先簡單解釋甚麼是孖展。舉個簡單例子，有隻股票值$100，我用自己儲蓄買一股，用
掉$100。
之後這隻股票漲幅是120%，即是股價去到$120，我的獲利將會是$20。

但用孖展呢？即是我自己有$100，再借多$400，加起來便是用$500買這隻股票。如果
同樣升值120%，我最終所得將會是$100，而不是$20。我是拿著$100本金去贏得新的
$100

當然，針無兩頭利，如果隻股票股價下跌30%，只淨$70，又會發生甚麼事呢？
我將會輸盡手頭上僅有的$100，更會進一步負債$50 ($500 x 0.7 = $350)，這就是負資
產的原理。更可怕的，放債人可以隨時拍賣你所擁有的東西以抵償這$50的負債。

只要把上述例子的<股票>換成<樓>，再將銀碼後加上<萬>字，就是借錢買樓的基本原理。

借錢買樓就是上述的孖展賭博遊戲。以先洗未來錢的方式去擁有一樣你今天不應該擁有
的東西。賭贏，固之然開心；但 賭輸，將會毀掉你的人生。

「如果你想毀掉你的人生，請你去碰毒品及槓桿。」查理芒格如是說。

其次，借錢買樓是把你昨天、今天、及未來的所有全盤押注於一點。財務風險高度集中。

假設你今天的儲蓄是$100，未來三十年的預計收入是$400，借錢買樓是將你過去的儲蓄，
你今天的薪金，以及你未來獲得的薪金，全盤押注在同一個城市的同一間屋裡。

如果你有五個籃，手頭只有十隻雞蛋。相對恰當的做法應該是平均每個籃放兩隻雞蛋。
但借錢買樓的原理，不單是把你已的的十隻蛋塞進同一個籃子裡，再把自己未來三十年
後可能獲得的四十隻蛋先借來再塞入同一個籃子裡。只要一打翻，下場可想而知。

要知道，買樓是對在投資一個城市的未來。香港已經很明顯追不上鄰近地區的進步步伐，
可能很數年內便邊緣化為三流城市，金融中心地位被取代大量資金流走等等不利因素，
都是翻藍的可能。

再者，今天的樓市已存在很大的泡沫。筆者以政府提供的數據粗略計算過，香港過去的
廿多年裡，平均物價上漲大概是廿多年前值$1的東西升到今天的$1.5；香港經濟體增長
由$1 升到今天的$2；但樓價卻由廿多年前的$1升到今天的$3。根據諾貝爾經濟學獎得
主羅伯．席勒在<非理性繁榮>中的分析，沒有一個地區的樓價可以長時間大幅拋離物平
均通脹及實體經濟的增長，早晚要回歸平均值。

此外，今天的香港，大多數人都是借錢買樓，但由於他們主要的財富---樓，是靠借錢所
獲得的，所以他們對樓價特別敏感，樓價稍微一跌他們就會開始主動減少消費；另一邊
廂，隨著借錢買樓的人群增加，樓價被非理性哄抬，同時社會大量的購買力被吸引到了
房地產市場，自然地，其他行業就會失去了活力，正正是今天香港社會的現象；與此同
時，社會的收入水平隨之放緩甚至下跌。這時，借錢買樓一族只能進一步減少消費，這
又繼續拉低社會總需求，借錢買樓一族更窮，更努力地減少消費，整個社會經濟就進一
步惡化，如此周而復始，惡性循環。最終，大批借錢買樓族群都無法堅持供樓，大規模
的房貸違約出現，經濟情況加速惡化，引起危機和衰退，正是香港借錢買樓一族面對最
大的風險。

樓市升勢及樓價崩盤，從來都是一個為期十多年的慢變量。由六七暴動，到八四中英聯
合聲明，到九七亞州金融風暴零三沙士。今天，是沙是後的第十五個年頭。想象一下你
坐時光機回到一九九七年的香港，你感受到的是一片繁華景象，馬照跑，舞照跳，樓價
不可能下跌。這就是認知偏誤中的「正常化偏誤 - Normalcy Bias」。但過多一會後發生
的悲劇，只有上一輩的香港人會歷歷在目。

機會只會留待給理性及有耐心的人。

人生除了借錢買樓，事實上還有更多其他的可能。

住屋方面，在今天香港的情況，選擇租樓是一個很好的選擇。試站在業主的角度看，租
樓是一件相當不化算的事，因為回報率比美國國家債券還要低。反過來看，去做租客租
樓就是一件相當化算的事。

投資方面，既然借錢買樓是不可行，但手握現金又是必然貶值，等同被強制買一隻必然
下跌的股票一樣，還有甚麼可行方法？筆者認為，定額或定期買入被動指數基金，如追
縱全球股票市場的VT，或追縱美國標普500的SPY，又或國家及私人企業發行的債券，
都是很好的選擇，亦是把自己有限的雞蛋放於不同籃子的可行方案。只要定額定期買入，
就如同買了一隻會生蛋的雞一樣，會不斷孵化出新蛋。只要長時間持有，風險基本上是零。

自我增值方面，筆者認為最好的衡量指標，是你自我增值後能否能為自己創造新的財富，
因為只要你能創造新財富，就是為社會創造了新價值。很多人以為多拿學位多拿證書就是
自我增值，其實這想法不是很對。今天的證書學位是越來越不值錢，而僱主亦不會因為你
多一個學位證書而上調你的薪金。筆者認為應該做的，是在自己的興趣及專長上自我增值，
然後創造新財富。例如有人業餘喜愛表演魔術，同時表演魔術是他的強項，這樣的話他可
以選擇進一步深造魔術相關的表演，在工餘時間創造多一種類收入，既為社會創造新財富，
同時提升自己生命的幸褔感及增加正職以外的收入。

還有一點個人意見補充，作為職場人仕，注意力及時間才是你最寶貴的資產，所以最好減
少手機上社交新聞股票八卦軟件上的注意力及時間浪費。要知道，股價不會因為你多按幾
次重新整理多看兩眼多做買賣而增加獲利；把時間投資於與自己工作相關的學習，所能獲
得的回報是遠遠高於股票市場上可能獲得的收益。

事實上，有很多今天看似是很嚴重的問題，明天已經不是問題。十九世紀末，馬路上的馬
糞是當時最嚴重的社會問題，今天還是問題嗎？六、七十年代，人們最擔憂的是石油用完，
冰河時期重臨，今天還是問題嗎？

為了明天可能可以輕易解決的房屋問題，卻把今天的自己暴露於致命的風險中，值得嗎？